GARASJE?: Skal du bygge garasje må du følge reglene. I verste fall må bygget du setter opp rives ned. Illustrasjonsfoto: FRIDGEIR WALDERHAUG / spjelkavika.no

Må du søke?

Hvilke endringer i eller på egen bolig må det søkes om?

19.august 2019

Spjelkavika.no | TEMA: 

«Jeg skulle gjerne hatt litt større terrasse»

«Jeg kunne tenkt meg større vinduer, kanskje til og med flere vinduer»

«Jeg vil ha flere parkeringsplasser»

«Jeg vil gjøre om de to bodene nede til kjellerstue og soverom»

Vi bruker mye tid på boligen vår, og mange har drømmer og ideer om hvilket potensiale eget hus har. Har man penger, så er ideen snart virkelighet. Men, så kommer det kanskje et litt annet hinder på veien; kommunen har kanskje noe de skulle ha sagt og du må ha godkjenning.

Må jeg søke?

Hva må du søke kommunen om? Hvilke tiltak er det? De fleste har sikkert en grei magefølelse idet de setter i gang med å planlegge. Sunn fornuft er gjerne en god start på en ryddig prosess. Du må selvsagt gjøre det du kan for å unngå bøter, eller enda verre; at tiltaket må rives/tilbakeføres eller lignende etter pålegg fra det offentlige.

Vi er heldigvis bare et kjapt internettsøk unna å få en rimelig grei magefølelse. Er man fortsatt usikker, så spør man kanskje noen som har gjort lignende før. Skulle man være like usikker etter dette, så kan en høre med kommunen eller en advokat.

Det er, som de fleste vet, ikke alltid at man sitter igjen med så mye svar ved å bare lese loven. Slik er det også når man skal forsøke å få svar på spørsmålene ovenfor. Loven sier nemlig ikke så altfor mye, den angir kun noen generelle og litt vage utgangspunkter.

Det er plan- og bygningsloven som fastsetter hvilke tiltak som er søknadspliktige og ikke. I loven er det listet opp hvilke tiltak som krever søknad og hvilke tiltak som er unntatt fra søknadsplikt.

Hva med dukkehuset?

Et unntak gjelder for eksempel «mindre frittliggende bygning som oppføres på bebygd eiendom og som ikke kan brukes til beboelse». En bod er da kanskje greit? Dukkestue og hundehus likeså? Hva med garasje? For å få et bedre svar på dette kan vi gå til byggesaksforskriften.

Der sies det at slike tiltak er tillatt å oppføre uten søknadsplikt, dersom bygningen er 1) frittliggende, 2) den ikke har et samlet bruksareal/bebygd areal på over 50 m2, 3) ikke har mønehøyde over 4 meter og 4) ikke har gesimshøyde over 3 meter. Du er likevel ikke helt i mål enda. Bygningen må 5) være i én etasje og 6) den kan ikke ha kjeller. I tillegg må du passe på at den 7) ikke plasseres nærmere enn 1 meter fra nabogrensen og annen bygning på eiendommen. Er du helt ferdig nå? Nei, du må også 8) passe på at det ikke er noen ledninger i grunnen. Sånn: Har du konkludert med at alle disse vilkårene er oppfylt; ja, da er det vel bare å sette i gang? Se nederst i artikkelen om 9), for du er nemlig ikke helt mål.

Et annet unntak er for «mindre tiltak i eksisterende byggverk». Endring av våtrom er for eksempel i utgangspunktet kurant å gjøre uten at du må søke.

Fasadeendring

Nok et aktuelt unntak fra søknadsplikten; «fasadeendring som ikke fører til at bygningens karakter endres». Hva betyr dette? Kan jeg skifte ut eksisterende vinduer med noen andre? Eller vil bygningens karakter i så fall endres? Fasadeendring er søknadspliktig, men dersom du beholder bygningens «karakter», så kan du likevel unngå søknad. Hvorvidt bygningens karakter endres eller ikke, beror på en konkret vurdering av hvordan endringen vil virke inn på bygningens utseende.

(Saken fortsetter under bildet):

SKIFTE VINDUER?: Kan du uten videre skifte alle vinduene?
Foto: FRIDGEIR WALDERHAUG / Spjelkavika.no

Her legges det vekt på bygningens karakter, alder og plassering. Hustype og omgivelsene har betydning.

Bor du i et rekkehus, vil det bli lagt vekt på ensartethet, dvs. rekkehusene skal se like ut. Dette betyr i korte trekk at du nokså trygt kan skifte ut eksisterende vindu med tilsvarende nye, men at endringer av vindu med tanke på størrelse/utseende kommer helt an på bl.a. nevnte momenter.

Terrasse og platting?

Jeg nevnte dette med terrasse helt til å begynne med. Her gjelder det en regel om at så lenge terrassen/plattingen er lavere enn 0,5 meter over bakken, så kan du bygge uten å måtte søke. Dette med mindre kommunens planer setter begrensninger. Dersom planen ikke er til hinder for det, kan du plassere terrassen helt inntil nabogrensa. Er terrassen høyere enn 0,5 meter, så regnes den med i bebygd areal. Og, skal du ha rekkverk, så kan det hende at du likevel uansett må søke.

Du trodde kanskje at plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften er nok å sette seg inn i. Slik er det ikke. Du må i tillegg sjekke gjeldende reguleringsplan, kommuneplanens arealdel og kommunale vedtekter.

I slike dokumenter kan det finnes særlige begrensninger for eiendommen din. Dersom det ikke er noen begrensninger og du for eksempel oppfyller vilkårene for å kunne oppføre en mindre bygning uten etter søknad, må du likevel huske at det skal sendes inn en melding til kommunen når bygningen er ferdig. Tiltakshaver skal informere kommunen om bygningens plassering og ytre mål, slik at kommunen kan føre dette inn i kartgrunnlaget.

Jeg ønsker den det måtte angå, lykke til med vurderinger av egne planlagte tiltak. Som dere ser er det ikke alltid «rett frem», selv om det stort sett er greit å forholde seg til regelverket og hva det må søkes om og ikke.

Artikkelen er skrevet av advokat og partner Thomas Albertsen i Advokatfirmaet Judicia DA

 Ønsker du at Thomas Albertsen skal ta opp spesielle temaer ? Send ditt forslag til: tips(a)spjelkavika.no. (Bytt ut (a) med @) .